不動産投資の利回り計算（表面利回り・実質利回り・キャッシュフロー）
物件価格と家賃、経費、ローン条件を入力すると、表面利回り・実質利回り（NOI利回り）とローン返済後のキャッシュフローを試算します。ローンの返済額は ローン・リボ払い返済シミュレーター と同じ元利均等の計算で求めています。この試算は目安であり、投資の助言ではありません。自宅用のローンは 住宅ローン繰り上げ返済シミュレーション もご利用ください。
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物件と家賃収入
経費・購入時の費用
自己資金とローン
物件価格と諸費用の合計から自己資金を引いた額を借入れる前提です。自己資金が合計以上なら借入なしで計算します。
注意事項
- この試算は目安であり、将来の収益や物件の価値を保証するものではなく、投資・税務・融資に関する助言でもありません。実際の判断は不動産会社・金融機関・税理士などの専門家にご相談ください。
- 表面利回りは満室時の年間家賃収入を物件価格で割った値、実質利回りは年間家賃収入から空室と運営経費を引いたNOIを、物件価格と購入時の諸費用の合計で割った値です。
- キャッシュフローは、NOIから元利均等返済の年間返済額を引いた値です。金利は返済期間中ずっと一定とし、所得税・住民税、減価償却、大規模修繕、売却時の損益は含みません。
- 返済余裕率（DSCR）はNOIを年間返済額で割った値で、1を下回ると家賃収入だけでは返済できないことを意味します。金融機関が重視する指標ですが、基準は機関によって異なります。
- 入力した収入・借入などの情報は、ブラウザ内でのみ処理されます。
用語解説
表面利回り
満室時の年間家賃収入を物件価格で割った利回りです。経費や空室を考慮しないため、物件を比べる大まかな指標として使われます。
実質利回り
年間の家賃収入から空室・管理費・修繕費・税金などの経費を引いた額（NOI）を、物件価格と購入諸費用の合計で割った利回りです。表面利回りより低くなるのが一般的です。
NOI（純収益）
Net Operating Income の略で、家賃収入から運営経費を引いた額です。ローンの返済額や所得税は含みません。
キャッシュフロー
ここではNOIからローン返済額を引いた、実際に手元に残るお金の年間・月間の額を指します。マイナスなら持ち出しになります。
よくある質問
表面利回りと実質利回りは何が違いますか？
表面利回りは満室時の年間家賃を物件価格で割っただけの値です。実質利回りは空室や管理費・修繕費・税金などを引いたNOIを、物件価格に購入諸費用を足した額で割るため、通常は表面利回りより低くなります。
購入時の諸費用はどのくらい見込めばよいですか？
仲介手数料・登記費用・不動産取得税・ローン手数料・火災保険などで、中古物件では物件価格の6〜10%程度が一例です。物件や融資条件で大きく変わるため、見積書で確認した値を入力してください。
キャッシュフローがマイナスの場合はどういう意味ですか？
家賃収入から経費とローン返済を引くと手元のお金が減る、つまり毎月持ち出しになるという意味です。空室や金利上昇で悪化しやすいため、空室率を高めにして確認する使い方もあります。
返済額はどのように計算していますか？
借入額（物件価格＋諸費用−自己資金）を、金利一定の元利均等返済として計算しています。ボーナス返済や変動金利の見直し、繰り上げ返済は反映しません。
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